사전점검에서 하자를 찾았다면 위치·증상·사진·접수번호를 묶어서 남겨두세요. 스티커만 붙이고 끝내면 보수가 끝난 뒤 같은 자리를 찾아 비교하기 어려워요.
신축 아파트 사전점검은 언제 진행할까?
사전점검은 사용검사 전에 입주할 사람이 세대의 공사 상태를 직접 살펴보는 절차예요.
「주택법」 제48조의2는 사업주체가 입주예정자의 사전방문을 허용하도록 규정하고 있습니다. 입주예정자는 하자로 판단되는 부분에 대해 보수공사 등의 조치를 요청할 수 있습니다.
「주택법 시행규칙」 제20조의2에 따른 사전방문은 원칙적으로 입주지정기간 시작일 45일 전까지 2일 이상 실시하며, 사업주체는 사전방문 시작일 1개월 전까지 방문계획을 통보해야 합니다.
예약일·방문시간·동반인 출입은 단지 안내에 따릅니다.
사전점검 준비물은 무엇을 챙겨야 할까?
✔ 보조배터리: 장시간 촬영 및 모바일 접수 대비
✔ 손전등: 싱크대 하부와 수납장 내부 확인
✔ 줄자: 가구·가전제품 설치 공간 측정
✔ 메모장과 펜: 하자 위치와 접수번호 기록
✔ 휴지 또는 마른 천: 누수 흔적과 물기 확인
✔ 계약서 및 옵션 선택 내역: 유상옵션 설치 여부 확인
충전기로 콘센트를 시험할 수 있지만 전기 공급·사용이 허용된 경우에만 합니다.
수도·난방·가스도 현장 담당자의 허용 범위에서 점검합니다.
공간별 사전점검 체크리스트
현관에서 시작해 공간별로 돌면 같은 곳을 두 번 보거나 다른 방을 빠뜨리는 일을 줄일 수 있어요.
1. 현관과 거실
현관문을 여러 번 열고 닫아보세요. 바닥에 걸리는지, 잠금장치가 제대로 작동하는지 나눠서 보면 돼요.
거실에서는 바닥재가 들떴는지, 벽지에 오염이 있는지, 몰딩이 벌어졌는지와 천장 마감을 살펴보세요.
창문과 발코니 문은 열고 닫는 데서 끝내지 말고 잠금까지 해보세요. 유리 손상과 창틀 마감은 작동 여부와 별도로 봐야 해요.
2. 주방
싱크대 아래 배관과 누수 흔적을 살펴보세요. 물 사용이 허용된 경우에만 배수 속도와 새는 곳을 시험해요.
수납장 문끼리 부딪히거나 경첩이 흔들리지 않는지도 봐주세요. 상판과 벽 사이 마감이 벌어진 곳도 놓치기 쉬워요.
유상옵션 가전이나 주방 설비가 있다면 계약한 품목과 실제 설치된 것이 같은지 맞춰보세요.
3. 욕실
욕실에서는 타일 균열과 줄눈·실리콘 마감을 보고, 세면대와 변기가 흔들리지 않는지도 살펴보세요.
물 사용이 허용되면 물이 배수구 쪽으로 흐르는지 볼 수 있어요.
물이 고이면 그 위치와 남아 있는 상태를 찍고 배수·바닥 경사 확인을 요청하세요.
4. 침실과 드레스룸
침실에서는 벽지와 바닥재뿐 아니라 방문을 여닫고 문틀과 바닥 사이 간격도 봐주세요. 붙박이장 문과 서랍도 직접 움직여보면 돼요.
드레스룸이나 붙박이장을 유상옵션으로 선택했다면 계약한 규격과 구성이 실제 시공 내용과 일치하는지 살펴보세요.
5. 발코니와 다용도실
발코니에서는 창호, 바닥 배수구, 난간, 벽의 균열과 누수 흔적을 살펴보세요.
세탁기 자리의 급수·배수 위치와 콘센트 배치를 미리 봐두면 입주 후 설치할 때 덜 당황해요.
실외기실은 출입문과 환기 구조를 살펴보되, 안전상 위험한 공간에 들어가거나 설비를 임의로 조작하지 않아야 합니다.
하자를 발견했다면 사진을 어떻게 남겨야 할까?
위치가 보이는 전체 사진과 손상이 보이는 가까운 사진을 한 쌍으로 남겨두세요.
✔ 내용: 창틀 표면 긁힘 및 도장 손상
✔ 사진 1: 창문 전체와 손상 위치
✔ 사진 2: 손상 부위 근접 촬영
✔ 요청사항: 손상 부위 보수 요청
같은 방에서 여러 하자를 찾았다면 각각 번호를 붙여주세요. 그래야 어떤 것이 보수됐고 무엇이 남았는지 따로 확인할 수 있어요.
사전점검 하자 접수는 어떻게 진행할까?
2. 하자 부위 촬영과 내용 기록
3. 공식 접수시스템에 하자 등록
4. 접수 내역과 접수번호 확인
5. 사업주체의 보수 진행
6. 보수 완료 여부 확인
말로 전달한 것이 공식 접수까지 된 것은 아닐 수 있어요. 사업주체 점검표나 모바일 창구에 등록하고 접수번호·목록·사진을 저장해두세요.
사전점검 하자는 언제까지 보수해야 할까?
사전방문에서 요청한 하자의 원칙적 완료 시점은 종류와 전유·공용 여부에 따라 다릅니다. 아래는 2026년 10월 23일 확인한 시행령 제53조의2 기준입니다.
| 구분 | 원칙적인 완료 시점 | 연기할 때 확인할 조건 |
|---|---|---|
| 법령상 중대한 하자 | 사용검사 전 | 사용검사권자가 인정하는 특별한 사유 및 입주예정자와의 협의 |
| 그 밖의 하자: 전유부분 | 입주예정자에게 인도하기 전 | 법정 특별한 사유 또는 입주예정자와의 협의 여부 |
| 그 밖의 하자: 공용부분 | 사용검사 전 | 법정 특별한 사유 또는 협의 여부, 공용부분 동의 요건 |
중대한 하자의 예외는 협의한 날로 정하되 사용검사일부터 90일 이내 완료하도록 노력해야 합니다. 그 밖의 하자는 예외 적용 시 협의한 날로 정하되 전유부분은 인도일부터, 공용부분은 사용검사일부터 각각 180일 이내 완료하도록 노력해야 합니다. 90일·180일이 모든 하자에 자동으로 주어지는 유예기간은 아닙니다. 공용부분 협의에는 입주예정자 3분의 2 이상 동의 요건도 확인해야 합니다.
중대한 하자는 구조·안전·기능에 심각한 지장을 주거나 줄 우려가 있는 법정 결함인지 사용검사권자가 인정해야 합니다. 자재·장비·인력 수급이나 천재지변 등 예외 사유도 법정 요건과 인정 여부를 따집니다.
👉 주택법 시행령 제53조의2의 원칙·예외 및 조치계획 규정 »
하자 접수 뒤에는 조치계획과 처리 이력을 연결하세요
사업주체는 사전방문 종료일부터 7일 이내 조치계획을 사용검사권자에게 제출하고 입주예정자에게 문서로 알려야 합니다. 접수번호와 함께 보수 방식·예정일이 적힌 계획을 보관합니다.
| 보관 항목 | 창틀 긁힘을 접수한 가상 기록 예시 |
|---|---|
| 위치·접수번호 | 안방 창문 오른쪽 하단 / A-001(예시 번호) |
| 증상·증빙 | 표면 긁힘 및 도장 손상 / 전체 사진·근접 사진 |
| 계획·일정 | 사업주체가 통보한 보수 방식·예정일 기록 |
| 보수 뒤 확인 | 같은 위치의 마감·손상 잔존 여부를 사진으로 비교 |
| 미완료·재확인 | 기존 A-001과 연결해 남은 증상·재요청일 기록 |
앱에는 완료로 뜨는데 실제 상태가 다르면 기존 접수번호로 보수 미흡을 남기세요. 일정이 바뀌었다면 새 예정일과 사유도 문서로 받아두면 돼요.
보수 완료 통보를 받았다면 무엇을 확인할까?
벽지는 보수한 자리의 색과 마감이 주변과 맞는지 봐주세요. 창호 문제라면 다시 열고 닫아 정상적으로 움직이는지 시험해요.
누수·배수 문제는 겉모습만으로 보수가 끝났는지 알기 어려워요. 물이나 설비를 사용할 수 있는 조건을 담당자와 맞춰 다시 확인해요.
입주 후 발견한 하자도 보수 요청이 가능할까?
입주 뒤 발견한 하자는 공종별 하자담보책임기간을 따집니다. 일반 시설공사는 2·3·5년, 내력구조부는 10년으로 구분됩니다.
공동주택관리법 제36조상 기산일은 전유부분은 인도일, 공용부분은 사용검사일 또는 사용승인일이 기준입니다. 임시·분할·동별 검사 등은 해당 규정에 따릅니다. 내 이삿날을 공용부분의 기산일로 쓰면 안 됩니다.
특히 누수나 전기·가스 관련 문제처럼 안전에 영향을 줄 수 있는 경우에는 신속하게 관리주체나 관계 담당자에게 알려야 합니다.
하자보수를 거부하거나 하자 여부에 다툼이 있다면?
보수나 하자 여부를 놓고 다툼이 이어지면 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회 제도를 살펴볼 수 있어요.
하자심사는 결함의 하자 여부를 판단하고, 분쟁조정은 보수·손해배상 등 다툼을 해결하는 절차입니다.
신청 자격과 필요한 증빙자료는 사건 유형에 따라 달라집니다. 전용부분의 하자는 입주자 등이 신청할 수 있으며, 공용부분은 입주자대표회의나 관리주체 등의 신청 자격을 확인해야 합니다.
사전점검 업체를 꼭 이용해야 할까?
점검업체를 이용한다면 점검 범위뿐 아니라 제외 항목·결과보고서·재점검 비용까지 비교해보세요.
전문업체 이용이 필수는 아니며, 업체가 찾은 모든 사항이 법적으로 하자로 인정되는 것도 아닙니다.
업체의 출입과 장비 사용 가능 여부 역시 단지별 사전점검 운영 기준을 확인해야 합니다.
이사 일정과 미완료 보수를 맞추는 순서
보수 일정과 이사가 겹치면 가구 때문에 작업 공간이 가려지거나 짐을 다시 옮겨야 할 수 있어요. 이사 예약 전에 미완료 부위와 작업 예정일을 맞춰두는 편이 낫습니다.
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