HUG 반환보증의 “공시가격 126%”만 보고 보증금을 정하면 한도를 잘못 볼 수 있어요. 선순위채권을 빼야 하고, 주택 종류에 따른 가격 평가 순서도 맞춰야 합니다.
전세보증보험은 어떤 제도일까?
흔히 전세보증보험이라고 부르는 HUG 전세보증금반환보증은 계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 보증 책임을 부담하는 제도예요.
HUG 전세보증보험 가입 조건
| 확인 항목 | HUG 주요 기준 |
|---|---|
| 전세보증금 | 수도권 7억원 이하 / 그 외 지역 5억원 이하 |
| 계약기간 | 원칙적으로 1년 이상 |
| 신청기한 | 전세계약기간의 1/2이 지나기 전 |
| 계약서 | 신규 계약은 공인중개사를 통해 체결·날인한 전세계약서 필요 |
| 주택 요건 | HUG가 정한 보증대상·주택가액 등 보증요건 충족 |
월세가 있는 계약은 아래 전환식으로 보증 대상 보증금을 계산해요. 적용 비율은 신청 당시 HUG 안내와 맞춰봐야 해요.
2026년 7월 1일 이후 신규 신청과 보증금액이 증가하는 갱신보증 신청에는 전월세전환율 6.5%가 적용됩니다.
전월세전환율 적용 전세보증금 = 전세보증금 + [(월세 × 12) ÷ 전월세전환율]
전세보증보험 126% 기준은 어떻게 계산될까?
HUG가 모든 집의 가격을 공시가격의 126%로 정하는 것은 아니에요. 주택 유형별로 가격정보를 적용하는 순서가 있습니다. 아파트는 KB시세나 한국부동산원 부동산테크 시세 등을 먼저 쓸 수 있어요.
공시가격을 쓰는 평가방식은 공시가격의 140%에 담보인정비율 90%를 적용합니다.
공시가격 × 140% × 90% = 공시가격 × 126%로 계산돼요. 공시가격이 2억원이면 2억5,200만원이지만 선순위채권 등을 빼기 전 금액입니다.
선순위채권은 왜 확인해야 할까?
선순위채권이 크면 보증한도는 그만큼 줄어들어요.
다가구주택은 먼저 들어온 임차인의 보증금 등 파악해야 할 권리관계가 아파트보다 복잡할 수 있어요.
등기부에서 소유자와 계약 상대방이 같은지, 근저당권·압류·가압류가 남아 있는지 맞춰보세요.
계약 때와 잔금 때의 등기는 다를 수 있어요. 잔금 직전과 이후의 기록을 나눠 봐야 새 권리가 생긴 것을 놓치지 않아요.
전세보증보험 신청 절차는?
가입 가능 여부 확인 → 보증 신청 → 보증 심사 → 보증 발급
HUG 지사 또는 위탁은행을 방문해 신청할 수 있으며 모바일 신청도 가능합니다. HUG는 네이버페이, 카카오페이, 토스 및 안심전세App 등을 통한 신청 방법을 안내하고 있습니다.
전세계약서·주민등록 관련 서류·보증금 지급 확인서류 등이 필요해요. 정확한 목록은 주택 종류와 신규·갱신 여부에 따라 신청 창구에서 맞춰보세요.
👉 HUG 전세보증금반환보증 신청방법과 제출서류 확인하기 »
전세사기 예방을 위해 계약 전후 확인할 것
전세가격이 주변 매매가격과 비슷하거나 더 높으면 집값이 떨어질 때 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있어요.
계약 후에는 전입신고와 확정일자를 갖추고 잔금 전후의 등기 변화도 맞춰보세요.
선순위채권 5천만원이 있으면 126% 계산은 어떻게 달라질까?
가상 사례: 공시가격 2억원의 다세대주택에 140% 평가방식을 쓰고, 인정 선순위채권을 5천만원으로 뒀습니다. 다른 가격 평가방법이 먼저 적용되는 주택에 그대로 대입할 수는 없습니다.
| 계산 단계 | 선순위채권 없음 | 선순위채권 5천만원 |
|---|---|---|
| 주택가격 산정 | 2억원 × 140% = 2억8천만원 | 같음 |
| 담보인정비율 적용 | 2억8천만원 × 90% = 2억5,200만원 | 같음 |
| 선순위채권 등 차감 후 한도 | 2억5,200만원 | 2억5,200만원−5천만원 = 2억200만원 |
| 전세보증금이 2억2천만원이라면 | 이 산식의 범위 안 | 산식 한도보다 1,800만원 초과 |
집주인이 말하는 대출잔액을 등기부 채권최고액과 임의로 바꿔 넣으면 안 돼요. 한도 계산에는 보증심사에서 인정하는 선순위채권 금액을 써야 합니다.
이 표는 한도 계산만 보여줘요. 선순위채권 비율 제한, 권리침해 여부, 계약·신청기한 등 나머지 요건도 갖춰야 합니다. 다가구·단독주택이라면 다른 임차인의 선순위 보증금도 문제가 될 수 있어요. 산식 안에 들어온다는 이유만으로 보증 발급이 확정되지는 않아요.
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