수리 특약에 “집을 깨끗하게 해준다”고만 적으면 어디까지 고쳐야 하는지 서로 다르게 이해할 수 있어요. “거실 창가 누수 원인을 확인하고 ○월 ○일까지 보수한다”처럼 대상과 완료일을 적어야 이행 여부를 가릴 수 있어요.
아래 특약은 실제 계약에 맞춰 조정할 예시예요. 문구를 넣었다고 보증금 회수나 분쟁 해결이 보장되지는 않습니다.
특약보다 먼저 확인해야 할 계약 기본사항
등기상 소유자와 계약 상대방이 같은지, 근저당·압류가 남아 있는지 봐주세요. 대리인이라면 위임장 등 대리권을 확인할 서류도 필요해요.
보증금과 월세만 맞추지 말고 계약기간, 계약금·잔금 지급일, 입주일, 관리비와 포함 항목까지 대조해보세요.
관리비가 “별도”라고만 적혀 있으면 매달 얼마를 더 내는지 알 수 없어요. 법무부의 현행 주택임대차 표준계약서는 월 10만원 이상 정액관리비를 비목별로 나눠 적도록 구성돼 있습니다.
계약일부터 잔금일까지 권리관계 변화도 확인해야 합니다
계약한 뒤 잔금·입주 전에 새 근저당권 등이 생기면 보증금을 돌려받는 데 영향을 줄 수 있어요.
대항력은 주택 인도와 주민등록을 모두 마친 다음 날부터 생깁니다. 새 권리 설정을 제한하는 특약도 이 사이에 공백이 없도록 기간을 잡아야 해요.
“임대인은 계약 체결일부터 임차인이 잔금을 지급하고 주택 인도와 주민등록을 모두 마친 다음 날까지 해당 주택에 새로운 근저당권 등 보증금 회수에 영향을 줄 수 있는 권리를 설정하지 않는다.”
기존 근저당을 없애기로 했다면 어느 등기를 언제까지 말소할지도 적어두세요. “말소한다”는 말만으로는 잔금일에 어떤 상태여야 하는지 모호해요.
계약할 때 받은 등기부는 그날의 기록이에요. 잔금 직전에는 다시 발급해 새로 생긴 권리가 없는지 맞춰보세요.
수리할 위치·담당자·완료일을 특약에 적는 법
수리는 위치·증상·담당자·완료일을 적으면 돼요.
“계약 체결 당시 확인된 ○○ 부분의 하자는 임대인이 ○월 ○일까지 수리하기로 한다.”
입주 전 사진·영상도 함께 보관해두세요. 나갈 때 손상이 언제 생겼는지 다투게 되면 입주 당시 상태를 보여줄 수 있어요.
계약 해제와 계약금, '무조건 배액배상'은 아닙니다
민법 제565조는 당사자 사이에 다른 약정이 없는 경우 계약금 등을 주고받았다면 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있도록 규정하고 있습니다.
특약 위반으로 계약을 해제한다면 해제 사유와 이미 지급한 돈을 어떻게 처리할지도 따로 정해야 해요. 계약금을 포기하거나 배액을 돌려주는 해약금 해제와 섞으면 분쟁이 생길 수 있어요.
해제·손해배상 조건이 무슨 뜻인지 불분명하다면 계약서 초안을 가지고 법률상담을 받아보세요.
임대인이 제공하는 정보도 계약 전에 확인하세요
법무부 주택임대차 표준계약서에는 계약 전 확인사항, 보증금 보호 방법과 당사자의 권리·의무 안내가 포함돼 있습니다.
계약서에 서명하기 전 마지막으로 확인할 것
서명 전에는 주소·동호수, 계약 상대방, 금액·지급일, 관리비를 맞춰보세요. 말로 약속한 내용이 특약에 들어갔는지도 대조해야 해요.
계약서에 서명했다고 보증금 보호 절차까지 모두 끝난 것은 아니에요. 전입신고와 확정일자 등 내 상황에 필요한 후속 절차도 챙겨야 합니다.
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