아파트 보유세 계산은 매매 시세가 아니라 공시가격에서 시작해요. 오피스텔·상업용 건물의 국세 평가에는 기준시가가 쓰일 수 있어요. 먼저 어떤 부동산의 어떤 세금을 계산하는지 나눠야 합니다.
공시가격과 기준시가는 무엇이 다를까?
공시가격은 정부가 조사·산정해 공시하는 가격이에요. 공동주택·단독주택은 주택가격을, 토지는 공시지가를 확인하면 돼요.
기준시가는 국세를 계산하려고 부동산을 평가할 때 쓰는 기준이에요. 오피스텔과 일정한 상업용 건물은 국세청이 고시한 값을 확인하는 경우가 많아요.
실거래가·공시가격·기준시가·시가표준액 비교
| 구분 | 의미 | 주요 활용 |
|---|---|---|
| 실거래가 | 실제로 거래된 가격 | 매매가격·취득가액 확인 등 |
| 공시가격 | 정부가 조사·산정해 공시하는 가격 | 재산세·종부세 등 |
| 기준시가 | 국세상 부동산 평가에 활용되는 기준가격 | 양도·상속·증여 관련 평가 등 |
| 시가표준액 | 지방세 과세에 사용하는 평가기준 | 취득세·재산세 등 지방세 |
위 표는 용어의 기본 역할을 나눈 것이에요. 실제 세금에 적용할 때는 부동산 종류와 과세 목적에 따라 방식이 달라질 수 있어요.
내 아파트 공시가격은 어디서 확인할까?
아파트·연립·다세대의 공동주택가격, 단독주택가격, 토지 공시지가는 부동산공시가격 알리미에서 주소로 조회할 수 있어요.
공시가격과 실거래가격은 산정 목적이 달라요. 그래서 공시가격이 시세와 다르다는 사실 자체가 이상한 것은 아니에요.
종합부동산세는 공시가격으로 어떻게 계산할까?
주택 공시가격 합계 → 기본공제 → 공정시장가액비율 → 과세표준 → 세율 적용 → 공제할 재산세액 및 세액공제 등 반영
주택분 기본공제는 9억 원, 1세대 1주택자는 12억 원이며 주택분 공정시장가액비율은 60% 입니다.
가상 계산: 1세대 1주택 요건을 갖춘 개인이 공시가격 15억원인 집 한 채를 보유한 경우입니다.
(15억원−12억원)×60%=1억8천만원이 나와요. 이 금액은 최종 세금이 아니라 종부세 과세표준입니다.
그 과세표준에 세율을 적용한 뒤 공제할 재산세액, 1세대 1주택자의 연령·보유기간 세액공제, 세부담상한 등을 반영해야 실제 납부세액이 나와요.
공시가격을 확인한 뒤 홈택스에 넣을 조건
명의와 공제 조건이 다르면 세액도 바뀌어요. 홈택스 모의계산에 보유 형태와 공제 조건을 넣어보세요. 공동명의 특례는 나머지 조건을 같게 놓고 적용 전후를 비교해야 해요.
홈택스에서 “종합부동산세 모의계산”을 검색하면 간이세액계산 메뉴를 찾을 수 있어요.
재산세도 현재 시세에 세율을 바로 곱하지 않습니다
주택은 공시가격을 바탕으로 시가표준액과 과세표준을 산정하는 구조이기 때문에 공시가격 변동은 재산세 부담에 영향을 줄 수 있습니다.
재산세에는 공정시장가액비율과 1세대 1주택 특례 등도 함께 적용돼요. 공시가격이 10% 올랐다고 재산세가 꼭 10% 늘어나는 것은 아니에요.
재산세에 종부세의 공제금액을 그대로 넣으면 계산이 틀어져요. 출발점이 같은 공시가격이어도 과세표준까지 가는 경로는 달라요.
오피스텔은 아파트와 똑같이 보면 안 됩니다
오피스텔도 어떤 세금인지에 따라 적용하는 가격이 달라요. 국세청 기준시가 하나로 재산세·종부세·양도세·상속증여세를 모두 계산할 수는 없어요.
공시가격 15억원 한 채도 재산세와 종부세 출발점이 다릅니다
비교 조건: 다른 주택이 없는 개인의 공시가격 15억원 주택이며, 종부세의 1세대 1주택 요건을 갖췄다고 뒀습니다. 최종 세액이 아니라 과세표준으로 가는 경로를 비교합니다.
| 단계 | 주택분 재산세 | 주택분 종부세 |
|---|---|---|
| 기준 가격 | 해당 주택의 공시가격 15억원 | 납세의무자별 주택 공시가격 합계 확인 |
| 과세표준으로 가는 경로 | 공시가격에 재산세에 적용되는 비율·특례 등을 반영 | (15억원−1주택자 기본공제 12억원)×60%=1억8천만원 |
| 하면 안 되는 계산 | 재산세에서 종부세 기본공제 12억원을 빼지 않음 | 재산세 과세표준을 그대로 종부세 과세표준으로 옮기지 않음 |
| 그다음 확인 | 지방세 세율·특례·세부담상한·부가 세목 | 종부세 세율·공제할 재산세액·연령/보유기간 공제·상한 |
재산세 비율은 공시가격 구간과 1세대 1주택 특례 등에 따라 먼저 판정해야 해서 표에 같은 숫자를 넣지 않았어요. 지자체 고지서에서도 본세·도시지역분·지방교육세를 나눠 읽어야 해요.
댓글 쓰기