전세 계약 전 등기부등본 보는 법, 갑구·을구와 전세사기 예방 체크사항

등기부등본에서 소유자 이름을 찾았다고 확인이 끝난 것은 아니에요. 내 보증금보다 앞선 권리가 현재 남아 있는지까지 읽어야 합니다.

그렇다고 등기부가 집의 실제 용도나 다른 임차인의 선순위 보증금까지 모두 보여주지는 않아요. 건축물대장·주택가격·반환보증 요건도 함께 봐야 하는 이유예요.

등기부등본은 표제부·갑구·을구 순서로 확인한다

구분	주요 내용	전세계약 때 확인할 것
표제부	부동산의 표시	계약하려는 주택과 주소·동·호수 등이 일치하는지
갑구	소유권 관련 사항	소유자와 압류·가압류·경매·가처분·가등기 등
을구	소유권 외 권리	근저당권 등 선순위 권리관계

표제부에서는 내가 계약할 집이 맞는지 확인한다

표제부의 주소·동·호수가 계약할 집과 같은지 먼저 맞춰보세요. 다른 집의 등기를 보고 있다면 그 뒤 권리를 아무리 살펴도 소용이 없어요.

빌라·다가구·오피스텔은 건축물대장에서 실제 용도와 위반건축물 여부도 대조해보세요.

갑구에서는 집주인부터 확인한다

갑구에 적힌 현재 소유자와 계약 상대방이 같은지 맞춰보세요.

대리인이 나왔다면 “집주인 대신 왔다”는 말만 듣고 계약하지 마세요. 위임장 등 대리권을 확인할 서류를 받아야 해요.

HUG도 갑구의 경매신청·압류·가압류·가처분·가등기 등 권리침해사항을 확인해요. 남아 있는 권리의 뜻을 모르는 채 계약금부터 보내면 안 됩니다.

을구에서는 근저당권을 확인한다

을구에서는 근저당권 설정일과 채권최고액을 읽어요. 그 금액을 주택가격·선순위채권·내 보증금과 함께 놓고 비교해야 해요.

채권최고액과 실제 대출잔액은 같은 개념이 아니다

채권최고액은 근저당권으로 담보하는 채권의 최고 한도예요. 집주인의 현재 대출잔액과 같은 금액으로 읽으면 안 돼요.

등기부등본만 보고 계약하면 부족한 이유

전세보증금이 집값에 너무 가까우면 가격이 떨어지거나 경매에 넘어갔을 때 돌려받을 위험이 커질 수 있어요.

다가구처럼 여러 세입자가 사는 집은 다른 임차인의 선순위 보증금도 따로 파악해야 해요.

HUG 안심전세에서 확인할 수 있는 정보도 활용한다

HUG 안심전세는 시세·위험성 진단, 임대인 정보조회, 보증가입 등의 기능을 제공합니다. 상습 보증금 미반환 임대인의 공개정보도 확인할 수 있습니다.

👉 전세계약 전 시세와 임대인 정보 확인하기　»

잔금 보내기 직전에 등기부를 다시 확인한다

잔금 직전에는 등기를 다시 발급해보세요. “신청사건 처리 중”이 보이면 아직 반영되지 않은 사건의 내용과 결과부터 알아봐야 해요.

또 HUG는 이사 당일뿐 아니라 2~3일 뒤에도 등기부를 다시 살펴보는 것이 좋다고 안내합니다.

계약서 특약도 확인하자

특약의 권리변경 금지기간은 잔금·인도·전입 일정을 반영해야 합니다.

잔금으로 근저당을 갚고 말소하기로 했다면 누가 언제 어떤 서류로 상환·말소를 확인할지까지 적어두세요.

인터넷등기소에서 체크리스트도 확인할 수 있다

2025년 9월 18일부터 인터넷등기소에서 등기부등본을 열람하거나 발급할 때 국토교통부의 ‘안심 전세계약 체크리스트’를 내려받을 수 있게 됐습니다.

가상 등기 기록에서 말소된 권리와 현재 권리를 구분하기

아래는 가상 등기 기록으로, 실제 개인이나 부동산 자료는 아니에요. 말소사항을 포함해 발급한 등기는 과거 권리와 현재 남은 권리를 나눠 읽어야 해요.

기록의 예	읽는 방법	계약 전 행동
갑구 소유권이전: 소유자 A	현재 최종 소유자 및 지분 확인	임대인 신분·대리권과 대조
을구 1번 근저당권: 채권최고액 1억2천만원, 후속 말소등기 있음	말소 여부와 대상 순위번호를 함께 확인	현재 부담에 그대로 더하지 않되 말소 완료 확인
을구 3번 근저당권: 채권최고액 8천만원, 말소 기록 없음	현재 남아 있는 권리의 설정일·권리자 확인	대출잔액과 혼동하지 말고 보증심사에 필요한 금액 확인
신청사건 처리 중 표시	접수된 사건의 처리 결과가 아직 반영되지 않을 수 있음	사건 내용·완료 결과 확인 전 잔금 절차 재점검

대항력은 주택 인도와 주민등록을 모두 마친 다음 날부터 생깁니다. 계약일 다음 날로 혼동하면 보호기간에 공백이 생길 수 있어요. 확정일자와 우선변제권 요건도 별도로 갖춰야 해요.

👉 주택임대차보호법 제3조 대항력　»