전월세전환율 계산법, 전세대출 금리와 비교하면 전세·월세 뭐가 유리할까?

전세와 반전세를 고를 때는 월세와 대출이자만 보면 부족해요. 보증금에 들어가는 내 돈과 나중에 돌려받을 위험까지 함께 비교해야 해요.

전월세전환율이란?

전월세전환율은 전세보증금의 전부나 일부를 월세로 바꿀 때 적용하는 비율이에요.

월세 = 월세로 전환되는 보증금 × 전환율 ÷ 12

가상으로 전세 5억원에서 2억원은 보증금으로 남기고 3억원을 월세로 바꿔볼게요. 전환율을 연 5%로 두면 3억원×5%÷12=월 125만원이 나와요.

보증금을 월차임으로 전환할 때의 법정 상한은 아래 두 비율 중 낮은 값입니다(주택임대차보호법 제7조의2·시행령 제9조).

✔ 연 10%

✔ 한국은행 기준금리 + 연 2%

2026년 9월 기준금리 연 3%를 넣으면 3%+2%=5%입니다. 연 10%보다 낮아 이 시점의 상한은 연 5%로 계산됩니다.

이 비율은 보증금의 전부나 일부를 월차임으로 바꿀 때 적용되는 법정 상한입니다. 시장에서 새로 맺는 전세·월세 계약의 조건이나 시장 전월세전환율과는 같은 개념이 아니에요.

한국주택금융공사가 공개한 2026년 9월 7~13일 자료를 보면 해당 기간 공사 보증서를 담보로 취급된 전세대출의 금융기관별 평균금리는 연 3.85~5.07% 였습니다.

공개된 평균금리가 내가 적용받을 금리는 아니에요. 은행 우대조건 등을 반영한 실제 견적으로 비교해야 해요.

가상 비교: 자기자금 2억원으로 전세 5억원 또는 보증금 2억원의 반전세를 고릅니다. 전세대출 연 4.3%, 월세 전환율 연 5%이며 필요한 대출이 가능하다고 뒀습니다.

이 가정에서는 전세의 월 직접비용이 17만5천원, 연 210만원 적어요. 보증료와 대출 부대비용은 아직 넣지 않은 차이입니다.

예를 들어 전세에는 내 돈 3억원이 필요하고 반전세에는 2억원만 필요하다면, 전세를 선택할 때 1억원이 추가로 보증금에 들어가요.

전세에 현금 1억원이 더 묶이면 다른 데 쓸 여유나 예금 이자 등을 포기하게 돼요. 월 비용 옆에 추가로 묶이는 자기자금도 적어야 비교가 맞아요.

남는 돈의 운용수익은 실제로 운용할 계획이 있을 때만 넣으세요. 예금할 생각도 없는데 이자를 확정 수익처럼 빼면 비교가 어긋나요.

전세와 반전세 모두 등기부의 소유자·선순위 권리와 주택가격을 보증금에 대조해보세요.

반환보증 가입을 생각한다면 해당 주택과 계약이 가입요건에 맞는지도 계약 전에 확인해야 해요.