DSR 40%에 연소득 6,000만원을 곱하면 2,400만원이 나와요. 이 돈은 빌릴 원금이 아니라 심사에서 인정하는 연간 원리금 여력이에요. 스트레스 DSR은 여기에 더 높은 심사용 금리를 넣어 대출 한도를 계산합니다.
적용 기준일: 2026년 10월 23일. 지역·금리유형의 적용은 금융위원회 2026년 하반기 시행자료에 따릅니다.
스트레스 DSR은 실제 이자보다 한도 계산에 먼저 작용한다
DSR은 금융회사가 인정한 연소득에 비해 대출 원리금을 한 해에 얼마나 갚아야 하는지 보는 비율이에요.
DSR = DSR에 반영되는 연간 대출 원리금 ÷ 인정 연소득 × 100
스트레스 DSR은 앞으로 금리가 오를 위험을 반영하려고 한도 계산에 가산금리를 쓰는 방식이에요. 실제 약정금리가 연 4%이고 심사금리가 연 7%라고 처음부터 7%의 이자를 내는 것은 아니에요. 실제로 갚을 돈은 약정금리와 대출조건으로 정해집니다.
지역과 금리유형에 따라 가산 정도가 다르다
금융위원회가 시행 중으로 공개한 행정지도의 적용기간은 2026년 7월 1일부터 12월 31일까지입니다. 수도권·규제지역 주담대는 스트레스 금리 하한이 3.0%이며, 지방 비규제지역 주담대는 산출 스트레스 금리의 기본 적용비율 50%와 2단계 유형별 비율을 적용하는 구조입니다.
스트레스 금리 하한이 3.0%라고 모든 상품에 3.0%포인트를 그대로 더하지는 않아요. 실제로 더하는 폭은 금리유형별 반영비율에 따라 달라져요.
| 주담대 금리유형 | 적용을 판단하는 기준 |
|---|---|
| 변동형 | 유형별 스트레스 금리 반영비율 100% |
| 혼합형 | 처음 고정되는 기간이 전체 만기에서 차지하는 비중 |
| 주기형 | 금리변동주기가 전체 만기에서 차지하는 비중 |
예를 들어 30년 만기·5년 고정 혼합형은 고정기간이 5년 이상이면서 만기의 30% 미만입니다. 이 구간의 유형별 비율은 수도권·규제지역 80%, 지방 비규제지역의 2단계 비율 60%입니다. 같은 만기의 5년 주기형은 각각 40%, 30%로 구분됩니다. 고정되는 기간이 5년 미만이면 비중만 보고 낮은 비율을 적용해서는 안 됩니다.
실제 가산폭은 적용 시점의 스트레스 금리와 상품 구조를 함께 봐야 해요. 금융위원회 시행자료와 첨부 원문에 지역별·유형별 표, 과거 계약의 경과규정이 나와 있어요.
연봉 6,000만원, 30년 만기로 원금 한도 계산하기
가상 계산 조건은 인정 연소득 6,000만원, DSR 40%, 기존 부채 없음, 은행 주담대 30년 만기·매월 원리금균등상환입니다. 약정금리는 연 4%, 스트레스 가산폭은 3.0%포인트로 뒀습니다. 원리를 분리하려고 LTV·가격별 총액 제한·방공제는 이 계산에서 제외했습니다.
① 연간 여력: 6,000만원×40%=2,400만원. ② 월 여력: 2,400만원÷12=200만원. ③ 이 금액을 360개월 갚는 원금을 심사금리로 역산합니다.
2,400만원 ÷ 12개월 = 월 200만원
원금 = 월 상환액 × [1 − (1 + 월금리)의 (−전체 상환개월 수)승] ÷ 월금리
월금리는 심사용 연이율을 12로 나눈 값이에요. 상환개월 수는 30×12=360개월이고, 금리는 4가 아닌 0.04처럼 소수로 넣어야 합니다.
| 조건 | 스트레스 미반영 비교 | 3.0%p 가산 비교 |
|---|---|---|
| 심사용 연금리 | 4.00% | 7.00% |
| 심사상 월 상환 여력 | 200만원 | 200만원 |
| 계산되는 원금 | 약 4억1,892만원 | 약 3억62만원 |
| 차이 | — | 약 1억1,831만원 감소 |
표는 만원 단위로 반올림했고 차이는 반올림 전 금액으로 계산했어요. 같은 조건에서 원금 한도가 약 28.2% 줄어들어요. 미반영 열은 비교를 위한 기준이지 실제 대출 견적은 아닙니다.
심사상 7%로 계산한 대출은 실제로 매달 얼마를 낼까?
심사금리 연 7%로 나온 원금 약 3억62만원을 약정금리 연 4%·30년 원리금균등으로 갚으면 초기 월 원리금은 약 143만5천원이에요. 심사용 월 200만원과 실제 월 상환액은 달라요. 변동금리라면 이후 상환액도 바뀔 수 있습니다.
다른 대출의 연간 원리금이 600만원 있다면
기존 대출이 있다면 그 원리금만큼 새 주담대에 쓸 여력이 줄어들어요. 다음 가상 계산은 기존 대출의 DSR 산정용 연간 원리금을 600만원으로 뒀어요.
신규 주담대의 연간 여력 = 2,400만원 − 600만원 = 1,800만원
월 여력은 150만원이에요. 심사용 연금리 7%·30년 만기에 넣으면 원금은 약 2억2,546만원으로 줄어요. 기존 대출이 없는 사례보다 약 7,515만원 적은 금액이에요.
여기서 600만원은 기존 대출의 잔액이 아니에요. 금융회사가 DSR에 반영하는 연간 원리금을 가정한 값입니다. 신용대출 등은 이번 달 실제 납부액과 심사용 원리금이 다를 수 있어 은행에서 확인한 값을 써야 해요.
혼합형·주기형도 같은 방식으로 계산할까?
원금 역산의 구조는 같지만 심사용 금리가 달라집니다. 위의 연 4% 약정금리와 스트레스 금리 3.0%포인트라는 가정을 유지하면, 수도권·규제지역의 30년 만기·5년 혼합형은 유형별 80%를 반영해 4%+3%×80%=6.4%로 계산하는 예가 됩니다. 5년 주기형은 40%를 반영해 5.2%가 됩니다.
이 예에서는 스트레스 가산폭이 작을수록 한도가 커져요. 하지만 실제 상품은 약정금리부터 다를 수 있어요. 한도와 함께 매달 낼 돈, 나중에 금리가 바뀌는 주기도 비교해보세요.
DSR 계산값이 최종 대출금은 아니다
DSR상 약 3억원이 나와도 LTV 한도가 2억5천만원이면 그 이상 받을 수 없어요. 반대로 담보 한도가 넉넉해도 DSR에서 먼저 막힐 수 있어요.
주택 소재지·가격에 따른 별도 한도, 기존 부채, 방공제, 금융회사 심사도 함께 반영됩니다. 전체 제한을 비교하는 순서는 주택담보대출 한도와 LTV·DSR·방공제 확인법에서 이어서 확인할 수 있습니다.
상담할 때는 “적용금리와 DSR 심사용 금리가 각각 얼마인가요? LTV와 DSR 중 무엇 때문에 한도가 줄었나요?”라고 나눠 물어보세요. 인정 연소득과 기존 대출의 심사용 원리금도 받아두면 계산기와 은행 견적이 왜 다른지 찾을 수 있어요.
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