2026년 종합부동산세 합산배제와 과세특례 신고·신청이 9월 16일부터 9월 30일까지 진행됩니다.
이번 절차는 모든 종부세 납세자가 다시 신고하는 것이 아닙니다. 합산배제 대상 부동산을 보유하고 있거나 공동명의 1주택자, 상속주택 등 과세특례 적용 가능성이 있는 경우 자신의 조건을 확인할 필요가 있습니다.
특히 국세청 안내문을 받았다면 단순히 보관하기보다 어떤 합산배제 또는 과세특례 대상에 해당하는지부터 확인하는 것이 중요합니다.
종부세 합산배제와 과세특례, 무엇이 다른가?
두 용어부터 구분하면 내용을 이해하기 쉽습니다.
합산배제는 일정한 요건을 충족하는 주택이나 토지 등을 종합부동산세 과세표준을 계산할 때 합산 대상에서 제외하는 제도입니다.
대표적으로 요건을 충족한 임대주택이나 사원용주택, 주택신축용 토지 등이 있습니다.
반면 과세특례는 특정 주택 등을 보유하고 있더라도 일정 요건을 충족하면 종부세를 계산할 때 1세대 1주택자로 보거나 주택 수 산정에서 제외하는 등의 특례를 적용하는 제도입니다.
따라서 단순히 '집이 몇 채인가'만 보고 종부세 적용 여부를 판단하기보다 보유한 주택의 성격과 취득 경위까지 함께 확인해야 합니다.
2026년 신청기간은 9월 16일부터 30일까지
국세청에 따르면 올해 합산배제와 과세특례 신고·신청 기간은 2026년 9월 16일부터 9월 30일까지입니다.
대상자가 이 기간에 신고·신청하면 11월 종부세 정기고지 과정에서 해당 내용이 반영됩니다.
국세청은 올해 합산배제 또는 과세특례 적용이 예상되는 납세자 약 4만8천 명에게 안내문을 발송했습니다.
다만 안내문을 받았다는 사실만으로 특례 적용이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 적용 여부는 각 제도의 요건을 충족하는지 확인해야 합니다.
어떤 사람이 확인해야 할까?
종부세 합산배제와 과세특례에는 여러 유형이 있습니다.
대표적으로 임대주택 합산배제, 사원용주택 등 합산배제, 주택신축용 토지 합산배제가 있습니다.
과세특례에는 공동명의 1주택자 특례, 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 특례, 세율 적용 시 주택 수 산정 제외 특례 등이 있습니다.
특히 상속으로 주택을 추가 취득했거나 지방 저가주택 등 일정한 요건에 해당하는 주택을 함께 소유한 경우에는 단순한 주택 수만으로 판단하지 말고 특례 적용 가능성을 확인할 필요가 있습니다.
공동명의 1주택자라면 어떤 차이가 있을까?
부부가 주택 한 채를 공동명의로 가지고 있는 경우에는 공동명의 방식 그대로 과세받는 방법과 일정 요건을 갖춰 1세대 1주택자 계산방식을 적용받는 특례를 비교해 볼 수 있습니다.
어느 쪽이 항상 유리하다고 단정할 수는 없습니다.
주택의 공시가격뿐 아니라 지분율, 소유자의 연령, 보유기간 등에 따라 실제 세액이 달라질 수 있기 때문입니다.
따라서 공동명의 1주택자는 특례를 신청하면 무조건 세금이 줄어든다고 판단하기보다 홈택스의 세액계산 기능 등을 이용해 두 경우를 비교한 뒤 결정하는 것이 좋습니다.
지난해 신청했다면 올해도 다시 해야 할까?
이 부분은 불필요한 재신청을 막기 위해 확인할 필요가 있습니다.
합산배제는 최초 신고 이후 일정한 신고내용에 변동이 없다면 다음 연도부터 별도의 신고 없이 계속 적용되는 경우가 있습니다.
일부 과세특례 역시 최초 신청 이후 제출한 사항에 변동이 없다면 별도로 다시 신청하지 않고 계속 적용될 수 있습니다.
반대로 주택을 새로 취득하거나 처분하는 등 기존 신고내용에 변동이 생겼다면 변경된 내용을 확인해야 합니다.
따라서 지난해 신고했다는 이유만으로 무조건 다시 신청하거나, 반대로 아무것도 하지 않아도 된다고 생각하기보다는 올해 보유 부동산과 기존 신고내용에 변동이 있었는지를 먼저 확인하는 편이 좋습니다.
합산배제는 사후요건도 중요하다
합산배제는 신고만 하면 절차가 모두 끝나는 제도가 아닙니다.
예를 들어 임대주택 합산배제를 적용받은 후에는 해당 제도에서 요구하는 임대의무기간이나 임대료 증액 제한 등 사후요건을 충족해야 하는 경우가 있습니다.
요건을 충족하지 못한 사실이 확인되면 감면받았던 종합부동산세와 이자상당가산액이 추징될 수 있습니다.
따라서 당장의 세액 감소만 보고 신청하기보다 자신이 적용받으려는 합산배제의 유지 요건까지 함께 확인해야 합니다.
홈택스에서 확인하고 신청할 수 있다
국세청은 홈택스를 통해 합산배제·과세특례 신고를 지원하고 있습니다.
안내문을 받은 경우 먼저 홈택스에서 대상 부동산과 신고 도움자료를 확인하고, 실제 본인의 보유 현황과 일치하는지 살펴보는 것이 좋습니다.
특히 공동명의 1주택자처럼 선택에 따라 세액이 달라질 수 있는 경우에는 예상 세액을 비교해 본 뒤 신청 여부를 판단하는 것이 안전합니다.
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9월 30일 전에 무엇을 확인하면 될까?
이번 신고·신청에서 중요한 것은 무조건 신청하는 것이 아니라 내가 적용 대상인지 정확히 확인하는 것입니다.
먼저 2026년 6월 1일 현재 보유하고 있던 주택과 토지를 확인하고, 올해 국세청으로부터 합산배제·과세특례 안내문을 받았는지도 살펴보는 것이 좋습니다.
지난해 이미 신청했다면 보유 부동산이나 기존 신청내용에 변동이 있었는지 확인해야 합니다. 공동명의 1주택자라면 특례 적용 전후의 예상 세액을 비교해 볼 필요도 있습니다.
그리고 새롭게 합산배제나 과세특례 적용을 받아야 하는 경우라면 9월 30일까지 신고·신청을 마치는 것이 중요합니다.
종합부동산세는 보유 주택 수만으로 결과를 판단하기 어려운 경우가 있습니다. 상속, 공동명의, 임대주택 등 개인별 상황에 따라 적용되는 규정이 달라질 수 있으므로 자신의 상황과 국세청 안내내용을 함께 확인한 뒤 신고하는 것이 안전합니다.
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